Δίκαιο Ακίνητης Περιουσίας

Το εμπράγματο δίκαιο αναφέρεται στον τομέα του δικαίου που διέπει την ακίνητη περιουσία. Η εμπράγματη ιδιοκτησίαακίνητη περιουσία σε διάκριση με την κινητή περιουσία) είναι το έδαφος και ότι έχει ανεγερθεί, αναπτυχθεί, ή τοποθετηθεί σε αυτό, συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων και των καλλιεργειών.

 

Στην εφαρμογή του το εμπράγματο δίκαιο ή το δίκαιο της ακίνητης περιουσίας ασχολείται με μια πληθώρα σχετικών θεμάτων, συμπεριλαμβανομένων των εξής: δικαιώματα και συμφέροντα της ακίνητης περιουσίας, πωλήσεις, αγορές και άλλες πράξεις που αφορούν τα ακίνητα, τίτλοι ακίνητης περιουσίας, διακανονισμός των αξιώσεων κατά των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, ανάπτυξη ακινήτων και χρήση γης.

 

Σε γενικές γραμμές, δεν υπάρχουν περιορισμοί στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, εκτός από ορισμένες περιοχές που καθορίζονται από το νόμο, για τις οποίες απαιτείται ειδική άδεια για τους εκτός ΕΕ πολίτες ή επιχειρήσεις. Για τα νομικά ή φυσικά πρόσωπα εντός της ΕΕ όλοι οι περιορισμοί έχουν αρθεί εδώ και πολύ καιρό για ολόκληρη την ελληνική επικράτεια, έτσι ώστε οι πολίτες και οι επιχειρήσεις εντός της ΕΕ να μπορούν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα υπό τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις με τους Έλληνες πολίτες και τις ελληνικές επιχειρήσεις.

 

Ποιο είναι το κόστος απόκτησης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα;

Γίνεται μνεία ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων ρυθμίζεται από το Ν.1587/1950 σε συνδυασμό με το Ν.4226/2013, ενώ ο Φ.Π.Α. ιδρύθηκε κυρίως με το Ν.3427/2005. Επιπλέον, ο Ν.4172/2013 εισήγαγε ένα νέο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών ο οποίος καταβάλλεται από τον πωλητή.

 

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου επιβάλλεται σε κάθε μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας έναντι τιμήματος σε χρήμα ή σε γη και υπολογίζεται επί της τιμής που καθορίζεται στη σύμβαση. Ωστόσο, αν αυτή η τιμή είναι κάτω από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, ο φόρος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας αυτού. Ο φόρος αυτός επιβάλλεται από το νόμο στον αγοραστή του ακινήτου, ο οποίος πρέπει να τον καταβάλει, στο ακέραιο, στην αρμόδια ΔΟΥ της περιφέρειας του ακινήτου πριν από τη σύναψη της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης.

Σύμφωνα με τις νέες φορολογικές διατάξεις, ο συντελεστής φόρου ανέρχεται στο 3%.

Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.)

Ο Ν.3427/2005 τροποποιώντας τον Κώδικα Προστιθέμενης Αξίας (Ν.2859/2000) επέφερε την επιβολή του ΦΠΑ στα νέα κτίρια. Σύμφωνα με τις νέες φορολογικές διατάξεις, Φ.Π.Α. από 23% επιβάλλεται όταν ένα καινούριο ακίνητο αποκτάται έναντι τιμήματος σε χρήμα, για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια μετά την 1.1.2006.

Φορολογία εισοδήματος

Ο Ν.4172/2013 εισήγαγε το φόρο εισοδήματος για πρώτη φορά στην ελληνική νομοθεσία και επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας από 1.1.2014. Αυτός ο φόρος καταβάλλεται από τον πωλητή και υπολογίζεται στο 15% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής απόκτησης και της τιμής πώλησης του ακινήτου. Εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής στην άνω διαφορά αναλόγως με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον πωλητή, ενώ στο ποσό που απομένει αφαιρείται αφορολόγητο όριο 25.000ευρώ και στο υπόλοιπο εφαρμόζεται συντελεστής 15%. Τα ακίνητα που αποκτήθηκαν έως τις 31-12-1994 απαλλάσσονται επίσης από τον φόρο υπεραξίας.

Ο φόρος υπεραξίας 15% κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων έχει ανασταλεί μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2016.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ανωτέρω φόροι ισχύουν μόνο στην περίπτωση σύνταξης της οριστικής σύμβασης για την πώληση. Σε κάθε άλλη περίπτωση, όπως κατάρτισης προσυμφώνου, ακόμη και αν αυτό έχει συνταχθεί από συμβολαιογράφο, οι φόροι αυτοί δεν απαιτείται να καταβληθούν.

 

Ποιο είναι το κόστος διατήρησης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα;

Το 2013, σε μια προσπάθεια της ελληνικής κυβέρνησης να θέσει τις βάσεις για μια εναρμονισμένη και μακροπρόθεσμη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, ένας νέος νόμος ψηφίστηκε ο οποίος εισήγαγε την έννοια "Ενιαίος φόρος επί των ακινήτων" και εν συντομία ΕΝ.Φ.Ι.Α.. Από την 01.01.2014 κι έπειτα, ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. καθιερώνεται ως φόρος που επιβάλλεται σε οποιοδήποτε δικαίωμα σχετικό με ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται τόσο σε κτίρια όσο και σε οικόπεδα. Για τον υπολογισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. λαμβάνονται υπ΄όψιν τα εξής κριτήρια με τα οποία εκτιμάται η αξία της ακίνητης περιουσίας: εάν πρόκειται για δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή ψιλής κυριότητας, για δικαίωμα επικαρπίας ή οίκησης, για εκ συμβάσεως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσεων στάθμευσης, βοηθητικών χώρων και πισίνας που μπορεί να βρίσκεται στον κοινόχρηστο χώρο του ισογείου, για εξωτερικό κάτω από το ισόγειο (πυλωτή), χώρο στάθμευσης, για σοφίτα ή για οποιοδήποτε ακάλυπτο χώρο του κτιρίου, κ.λπ.

Κάθε φυσικό πρόσωπο, ανεξάρτητα από την καταγωγή και τον τόπο διαμονής του, επιβαρύνεται με αυτόν το φόρο επί της ακίνητης περιουσίας του στην Ελλάδα. Ο φόρος αυτός εισπράττεται την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, ανεξάρτητα από οποιεσδήποτε αλλαγές μπορεί να προκύψουν κατά τη διάρκεια του εν λόγω έτους.

Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. υπολογίζεται από τον πολλαπλασιασμό ενός «βασικού φόρου», ο οποίος εξαρτάται από τη φορολογική αξία (δηλαδή η τιμή του ακινήτου όπως υπολογίζεται από την Εφορία) της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο. Αυτός ο «βασικός φόρος» πολλαπλασιάζεται στη συνέχεια με διάφορους άλλους παράγοντες όπως είναι:

  • η παλαιότητα του ακινήτου
  • ο όροφος στον οποίο βρίσκεται
  • πόσες προσόψεις έχει το ακίνητο
  • η επιφάνεια του ακινήτου
  • εάν το ακίνητο περιέχει οποιουσδήποτε βοηθητικούς χώρους, π.χ. αποθήκες, κ.λπ.


Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. εισπράττεται μέσω του λογαριασμού προς τον φορέα παροχής Δημόσιας Ηλεκτρικής Ενέργειας (λογαριασμός ηλεκτρικού ρεύματος) και η καταβολή του γίνεται υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, σε αντίθεση με τους φόρους απόκτησης ακίνητης περιουσίας που πραγματοποιούνται με ατομικές φορολογικές δηλώσεις. Το πληρωτέο ποσό δε καθορίζεται κυρίως από την επιφάνεια της υπό κρίση ακίνητης περιουσίας. Ο Νόμος απαγορεύει στους Συμβολαιογράφους να επιτρέπουν την ολοκλήρωση σύμβασης πώλησης, εάν δεν έχει προηγηθεί επιβεβαίωση της πληρωμής του ΕΝ.Φ.Ι.Α. από την αρμόδια Υπηρεσία.

Επιβεβλημένη η παράσταση Δικηγόρου σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων

Η εκπροσώπηση από Δικηγόρο είναι επιβεβλημένη στις περισσότερες συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβιβάσεως ακινήτων. Ο Δικηγόρος διεξάγει τις απαραίτητες έρευνες στο Υποθηκοφυλακείο του τόπου του ακινήτου, επιβλέπει την προετοιμασία σύνταξης του συμβολαίου. Τις περισσότερες φορές ο Δικηγόρος αντιπροσωπεύει τον πελάτη του και έχει την εξουσία να εκτελεί τις εντολές δυνάμει ειδικού προς τούτο πληρεξουσίου. Θεσμοθετημένες εισφορές πρέπει να καταβάλλονται στο τοπικό υποκατάστημα του Δικηγορικού Συλλόγου στο όνομα του Δικηγόρου.

 

Το συμβόλαιο μεταβίβασης

Οι συναλλαγές που αφορούν ακίνητα τίθενται σε ισχύ με τη σύναψη συμβολαιογραφικής σύμβασης πώλησης. Το αντικείμενο της μεταβιβάσεως περιγράφεται με ακρίβεια καθώς και η τιμή πώλησης αυτού. Όταν η τιμή πώλησης δεν καταβάλλεται, αναφέρονται ρητώς τα δικαιώματα υπαναχώρησης και οι συμβατικές κυρώσεις σε περίπτωση καθυστερημένης πληρωμής ή/και η καταγγελία της σύμβασης πώλησης. Οι Συμβολαιογράφοι διατηρούν τα πρωτότυπα συμβόλαια στα αρχεία τους και έχουν την αρμοδιότητα να παρέχουν επικυρωμένα αντίγραφα στα συμβαλλόμενα μέρη.

Η πληρωμή του τιμήματος ή η αποπληρωμή αυτού λαμβάνει χώρα την στιγμή που έχει συνταχθεί το συμβόλαιο μεταβίβασης από το Συμβολαιογράφο και υπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη. Η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Καταχώρηση του συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο

Κάθε σύμβαση καταχωρείται στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο της περιοχής του ακινήτου. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα η μεταβίβαση τίτλων ενός ακινήτου πραγματοποιείται από την στιγμή της καταχώρησης του συμβολαίου μεταβίβασης στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο που είναι αρμόδιο για την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Κάθε Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό Γραφείο έχει δικαιοδοσία σε συγκεκριμένη περιφέρεια της Ελλάδας.

Σε ορισμένες περιοχές της Ελλάδας ισχύει ακόμη η καταχώρηση των συμβολαιογραφικών πράξεων ανά πρόσωπο (Υποθηκοφυλακείο) και όχι ανά ακίνητο (Κτηματολογικό Γραφείο). Έχει ήδη ληφθεί η απόφαση σε διάφορα μέρη της Ελλάδος εκσυγχρονισμού του συστήματος καταχώρησης συμβολαιογραφικών πράξεων και αντιμετώπισης των δυσχερειών που προκύπτουν κατά την εξέταση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος ενός ακινήτου με την εισαγωγή του συστήματος του Κτηματολογίου.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο λειτουργεί καταχωρώντας τις πράξεις που αφορούν ακίνητα (όπως στοιχεία ιδιοκτήτη, τίτλος κτήσης, εμπράγματα βάρη, δουλείες, διεκδικήσεις, κ.λπ. ) στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και όχι στη μερίδα του προσώπου που συμβάλλεται. Η εξάπλωση του Κτηματολογίου έχει ήδη ολοκληρωθεί σε πολλές ελληνικές περιφέρειες ενώ επίσης πολλές περιοχές βρίσκονται υπό κτηματογράφηση.

Συγκεκριμένα στην Κεφαλονιά έχουν καταχωρηθεί μέχρι σήμερα στο Εθνικό Κτηματολόγιο οι εξής περιοχές:

  • περιοχή "Διλινάτων» από 01.04.2004
  • περιοχή "Θηναίας» από 15.07.2004
  • περιοχή "Φάρσων" από 10-08-2004
  • περιοχή "Κουρουκλάτων" από 10-08-2004
  • περιοχή "Αργοστολίου" από 22.12.2004
  • περιοχή "Φαρακλάτων» από 20.12.2010

Το γραφείο μας παρέχει πλήρη νομική υποστήριξη με σκοπό την προστασία του εντολέα μας καθ’όλη τη διαδικασία της αγοραπωλησίας ακινήτων

Η υποστήριξη μας περιλαμβάνει:

  • Έλεγχο των τίτλων του ακινήτου, προκειμένου να εξασφαλιστεί ότι το καθεστώς κυριότητας του πωλητή είναι σε νομική τάξη και χωρίς νομικά ελαττώματα, ώστε να εξασφαλιστεί ότι υφίσταται αδιάκοπη συνέχεια των προκτητόρων του πωλητή κατά το παρελθόν και ότι όλες οι συμβάσεις των προκτητόρων μέχρι την ημέρα της μεταβίβασης έχουν υπογραφεί νόμιμα.
  • Έλεγχο των βαρών του ακινήτου, προκειμένου να διασφαλιστεί ότι δεν έχουν εγγραφεί νομικά βάρη όπως υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, ή οποιαδήποτε άλλα δικαιώματα ακίνητης περιουσίας επί του ακινήτου.
  • Σε περίπτωση που ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο, διασφαλίζουμε ότι η κατάσταση της εταιρείας είναι σε τέλεια έννομη τάξη και ότι ο Διευθυντής ή ο Πληρεξούσιος ή ο Νόμιμος Εκπρόσωπος της Εταιρείας εξουσιοδοτείται να υπογράψει και να δεσμεύσει την Εταιρεία με την υπογραφή του/της.

 

Συνεργασίες

Cooperations logos

Στόχος μας είναι να παρέχουμε υψηλής ποιότητας, εξειδικευμένες υπηρεσίες στους πελάτες που θέλουν να διασφαλίσουν τον ιδιωτικό πλούτο τους.

Η χρήση των σύγχρονων μορφών επικοινωνίας μας επιτρέπει να εκπροσωπούμε τους πελάτες μας στην Κεφαλονιά ακόμη και εάν αυτοί βρίσκονται στο εξωτερικό ή σε άλλα μέρη της Ελλάδας.

ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑ

Λιθοστρώτου & Μίνωος 2,
Αργοστόλι
Κεφαλονιά, ΤΚ28100

+30 26710 28400

+30 694 5800 533

Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.

9.00πμ έως 15.00μμ - 19.00μμ έως 21.00μμ

Περισσότερα

LOGIN