Diritto Immobiliare

Il diritto reale si riferisce al diritto di proprietà su beni immobili. Il diritto reale (o bene immobile in distinzione dal bene mobile) è il suolo e tutto ciò che è costruito, coltivato o collocato su esso, comprese costruzioni e coltivazioni.

 

In pratica, i beni immobili o il diritto reale si applica a un ampia sfera di poteri come: diritti e interessi di proprietà immobiliare, compravendite o altri atti relativi agli immobili, titoli di proprietà, liquidazione dei sinistri contro diritti di proprietà, sviluppo immobiliare.

 

In linea generale non esistono limitazioni all’acquisto di immobili in Grecia, tranne alcune regioni specificate dalla legge, per le quali l’acquisto da parte di imprese o di cittadini extracomunitari occorre un permesso speciale. Persone fisiche e giuridiche di UE possono acquistare immobili in tutto il territorio greco, sotto gli stessi termini e condizioni previsti anche per i cittadini e le imprese greche.

 

Quali sono i costi per l’acquisto di un immobile in Grecia?

La legge N.1587/1950 in abbinamento alla legge N.4226/2013 definisce le tasse di trasferimento di immobili, mentre l’IVA è costituita principalmente dalla legge N.3427/2005. In più, la legge N.4172/2013 ha introdotto un’imposta sulle plusvalenze pagata dal venditore.

 

Tassazione Τrasferimento Ιmmobiliare

La tassazione trasferimento immobiliare si impone ad ogni trasferimento immobiliare contro pagamento in denaro o in terreno e viene calcolata sul valore scritto nel contratto. Comunque, se questo valore è più basso del “Valore Obiettivo” della proprietà l’imposta verrà calcolata sul “Valore Obiettivo” dell’immobile. Secondo le norme attuali, il compratore deve pagare questa imposta intera all’Agenzia delle Entrate prima della stipulazione dell’atto notarile di trasferimento.

Secondo le norme attuali l’aliquota è il 3%.

 

Imposta sul valore aggiunto (IVA)

La legge N.3427/2005 modificando il codice IVA (N.2859/2000) porta l’imposizione dell’IVA sulle nuove costruzioni. Secondo le norme attuali, un valore aggiunto (IVA) del 23% è applicato sulle nuove costruzioni, acquistate contro pagamento in denaro, dove le licenze edilizie sono state rilasciate dopo il 1 gennaio 2006.

 

Tassa sulle Plusvalenze

La legge N.4172/2013 ha introdotto, per prima volta nella legislatura greca, la tassa sulle plusvalenze per i trasferimenti di immobili dal 1 gennaio 2014. Questa imposta si calcola al 15% della differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita dell’immobile e viene pagata dal venditore. Nel calcolo della plusvalenza si applica aliquota ridotta a seconda gli anni di detenzione del bene immobile dal venditore, mentre nell’importo rimasto si detrae l’importo no-tax di 25.000euro. Nel resto si applica aliquota di 15%. Non sono soggetto all’imposta sulla plusvalenza immobili acquistati fino al 31-12-1994. L’imposta sulla plusvalenza 15% resta sospesa fino al 31 dicembre 2016.

Le tasse di trasferimento si applicano nel caso della stipulazione definitiva del contratto di vendita. In ogni altro caso, come progetto d’accordo, queste tasse non vengono pagate.

 

Quali sono le spese sulla manutenzione di un immobile in Grecia?

Nel 2013, una nuova tassazione immobili ha introdotto la Tassa Unica sulla Proprietà- ENFIA. Dal 01.01.2014 e poi, l’ENFIA si applica su qualsiasi diritto di proprietà immobiliare in Grecia. L’ENFIA si applica su costruzioni e terreni. L’ENFIA si calcola tenendo conto i seguenti criteri, con i quali viene valutato il valore della proprietà immobiliare: il diritto per proprietà piena o nuda proprietà, il diritto di usufrutto o di abitazione, il diritto contrattuale ad uso esclusivo di spazi per parcheggio, ambienti di servizio e piscina situata in luogo di uso comune al piano terra, lo spazio esterno inferiore al pianoterra (pilotì in greco), lo spazio per parcheggio, la mansarda o qualsiasi spazio aperto della costruzione ecc. Qualsiasi persona fisica, indipendentemente dalla propria origine nazionale o dal proprio luogo di residenza, deve pagare l’imposta sulla proprietà in Grecia. Questa tassa viene pagata il 1 gennaio di ogni anno, indipendentemente i possibili cambiamenti durante quell’anno.

L’ENFIA si calcola in base alla moltiplicazione di una “imposta fondamentale” che dipende dal valore tassato (quindi il prezzo dell’immobile come chiarito dall’Agenzia delle Entrate). Questa “imposta fondamentale” in seguito si moltiplica per diversi fattori come:

  • la vetustà dell’immobile
  • il piano
  • le facciate
  • la superficie dell’immobile
  • se l’immobile dispone ambienti di servizio, per esempio ripostigli ecc.


L’ENFIA viene raccolto attraverso le bollette elettriche da parte della DEH (la società ellenica di elettricità) ed è destinato allo Stato Greco. Mentre le imposte di acquisto di immobili vengono realizzate attraverso le individuali dichiarazioni dei redditi. L’importo da pagare viene fissato in funzione della superficie dell’immobile in questione. La Legge vieta ai notai di permettere il completamento di contratto di vendita, se prima non si è verificato il pagamento dell’ENFIA dall’Autorità competente.

L’assistenza di un avvocato è assolutamente e sempre necessaria in caso di contratti di transazione immobiliare

L’assistenza legale di un avvocato è obbligatoria alla maggior parte degli atti notarili di transazioni immobiliari. Spetterà all’avvocato effettuare le indagini necessarie sull’Ufficio delle Ipoteche-Catasto, controllare la preparazione del contratto. Il più delle volte l’avvocato rappresenta il proprio cliente e ha pieni poteri e autorità di fare intraprendere tutti gli atti per conto del cliente usando il potere della procura. I contributi obbligatori devono essere versati, all’Albo degli Avvocati locale a favore dell’avvocato.

 

Il contratto di compravendita

La transazione immobiliare avviene tramite l’atto notarile di compravendita. L’oggetto della transazione viene descritto con precisione, come anche il proprio prezzo della vendita. Quando non viene pagato il prezzo di vendita, sono segnalati espressamente i diritti di recesso e le penalità contrattuali in caso di ritardi di pagamento o/e la risoluzione del contratto di vendita. Gli atti notarili originali vengono conservati dal Notaio, mentre il Notaio è in grado di fornire coppie autorizzate alle parti contraenti.

Il pagamento del prezzo della vendita o il saldo del prezzo deve avvenire al momento della stipula del contratto dal Notaio e viene firmato dalle parti contraenti. Il pagamento degli atti di trasferimento di immobili costituisce una condizione essenziale per il trasferimento dell’immobile.

Ufficio delle Ipoteche – Catasto

La registrazione di ogni contratto è obbligatoria all’Ufficio delle Ipoteche/Catasto (Ipothikofilakio-Ktimatologio in greco) nel luogo in cui si trova l’immobile. Secondo il Codice Civile Greco il trasferimento di un immobile viene realizzato al momento della registrazione del contratto di trasferimento all’Ufficio delle Ipoteche/Catasto competente nel luogo in cui si trova l’immobile. Ogni Ufficio delle Ipoteche/Catasto ha la giurisdizione su specifica regione della Grecia.

Comunque esistono alcune regioni dove la registrazione viene effettuata per persona (Ipothikofilakio) invece per immobile (Ktimatologio). È stata presa una decisione per realizzare la modernizzazione del sistema di registrazione degli atti notarili al Catasto (Ktimatologio). Al Catasto Greco vengono registrati atti relativi agli immobili ( come i dati del proprietario, titolo di proprietà, vincoli reali, servitù, controversie legali ecc) al foglio catastale dell’immobile e non alla persona. Il Catasto Greco è completato in tante regioni greche, mentre alcune sono ancora in corso di completamento.

In particolare a Cefalonia sono registrati fin oggi al Catasto Nazionale/Ktimatologio le seguenti regioni:

  • Regione di “Dilinata” dal 01.04.2004
  • Regione di “Thinea” dal 15.07.2004
  • Regione di “Farsa” dal 10.08.2004
  • Regione di “Kourouklata” dal 10.08.2004
  • Regione di “Argostoli” dal 22.12.2004
  • Regione di “Faraklata” dal 20.12.2010

Il nostro Studio Legale offre assistenza legale durante tutto il percorso della compravendita.

Il controllo legale include:

  • Controllo sui titoli di proprietà allo scopo di poter verificare che il regime di proprietà del venditore sia legale e senza vizi legali, affinché si assicuri il possesso interrotto dei proprietari prima del venditore, e che i contratti precedenti, fino alla data del trasferimento, siano firmati legalmente.
  • Controllo sui vincoli che gravano l’immobile in modo da poter verificare se l’immobile non è soggetto a ipoteche, pignoramenti, reclami o qualsiasi altro diritto che pesa l’immobile.
  • Nel caso in cui il venditore sia una persona giuridica, assicuriamo la condizione legale della società e attestiamo i poteri di firma del Direttore o del rappresentante legale o procuratore della società.

 

Collaborazioni

Cooperations logos

Ci siamo impegnati a garantire ai nostri clienti servizi legali di qualità e offriamo soluzioni  alle loro particolari circostanze.

Usando moderni sistemi di comunicazione siamo in grado di rappresentare i nostri clienti a Cefalonia, sebbene si trovino all’estero o altre parti della Grecia.

COMUNICAZIONE

Lithostroto & Minoos 2,
Argostoli
Kefalonia, GR28100

+30 26710 28400

+30 694 5800 533

Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

9.00am fino 15.00pm - 19.00pm fino 21.00pm

Dettagli

LOGIN